[指南]：增值稅改革將對土地增值稅產(chǎn)生什么影響？一、關(guān)于增值稅改革后土地增值稅應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)，土地增值稅納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中取得的收入不包括增值稅。土地增值稅減免項目...

增值稅改革對土地增值稅有何影響？

一、關(guān)于增值稅改革后應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)

土地增值稅納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入不包括增值稅。如果允許從銷項稅額中扣除土地增值稅抵扣項目中涉及的進(jìn)項稅進(jìn)項稅額，則可以將其包括在扣除項中。如果不允許從銷項稅額中扣除，則可以將其包括在扣除項中。

增值稅改革后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值稅的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅。納稅人采用一般的增值稅計算方法，其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；納稅人運用簡單的稅法計算，應(yīng)納稅所得額應(yīng)繳土地增值稅。

為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)收款的計算，采用預(yù)收款方式出售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以計算出預(yù)收款的基礎(chǔ)。 -按以下方法征收土地增值稅：

土地增值稅預(yù)收的計算基礎(chǔ)=增值稅預(yù)繳預(yù)付款

要計算預(yù)先收取的土地增值稅，可以根據(jù)公司的具體情況進(jìn)行選擇，并采用合適的預(yù)付款方式進(jìn)行預(yù)付款。

二、關(guān)于在增值稅改革后確認(rèn)應(yīng)視為房地產(chǎn)銷售的土地增值稅應(yīng)納稅所得額

（一）發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利，獎勵，外國投資，分配給股東或投資者，償還債務(wù)，交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。與出售房地產(chǎn)相同，其收入應(yīng)按照下列規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生時，將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利，報酬，外國投資，分配給股東或投資者，抵銷債務(wù)，交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。將其視為房地產(chǎn)銷售，其收入按照下列方法和順序確認(rèn)：

1.根據(jù)公司在同一地區(qū)，同一年出售的類似房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參考當(dāng)年當(dāng)?shù)厥袌鰞r格或類似房地產(chǎn)的評估價值確定。

（二）納稅人移民安置家庭，其拆遷安置房屋的應(yīng)稅所得和扣除項目，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算問題的通知》的規(guī)定確定。 “（國稅函[2010] 220號），第六條應(yīng)予執(zhí)行。

三、關(guān)于與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收減免

（一）增值稅改革后，“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅”在計算土地增值稅的增值額時不包括增值稅。

<[p6]（二）增值稅改革后，可以根據(jù)以下事實扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的實際城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城市建設(shè)稅”）和教育附加費可以根據(jù)清算項目準(zhǔn)確計算，如果不能根據(jù)清算項目準(zhǔn)確計算，則根據(jù)該清算項目實際繳納的增值稅額扣除城市建設(shè)稅和教育費。

其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的城市建設(shè)稅和教育費減免額應(yīng)遵守上述規(guī)定。

四、關(guān)于增值稅改革前后土地增值稅結(jié)算的計算

增值稅改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅結(jié)算時，有關(guān)金額應(yīng)按照以下方法確定：

（一）土地增值稅應(yīng)納稅所得額=增值稅改革前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入+增值稅改革后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（不包括增值稅）

（[二）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費=增值稅改革前的實際營業(yè)稅，城市建設(shè)稅和教育附加費+增值稅改革后可以扣除的城市建設(shè)稅和教育附加費

五、增值稅改革后有關(guān)建筑安裝工程費用發(fā)票確認(rèn)的問題

增值稅改革后，土地增值稅納稅人應(yīng)在增值稅發(fā)票的備注欄中注明進(jìn)行施工服務(wù)的縣（市，區(qū)）名稱和項目名稱。建筑安裝服務(wù)取得的稅款發(fā)票，否則不包括土地增值稅扣除項的金額。

六、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房時的扣除額計算

增值稅改革后，如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，如果無法獲得評估價，但可以提供購買發(fā)票，則應(yīng)按以下方法計算扣除額：

（一）如果所提供的購買憑證是在增值稅改革之前獲得的營業(yè)稅發(fā)票，則應(yīng)根據(jù)發(fā)票中規(guī)定的金額（不扣除營業(yè)稅）和每年5％的稅額計算得出。購買年份到轉(zhuǎn)讓年份。

（二）如果提供的購買憑證是增值稅改革后獲得的普通增值稅發(fā)票，則將根據(jù)發(fā)票中所注明的從購買年份到該年度的價格和稅款總額進(jìn)行計算每年增加5％。

（三）如果提供的購買發(fā)票是增值稅改革后獲得的特殊增值稅發(fā)票，則發(fā)票中包含的不含增值稅金額加上未計入的進(jìn)項增值稅允許扣除的費用應(yīng)從購買額中扣除（從當(dāng)年年至轉(zhuǎn)讓年），另外計算5％。

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