[指南]：增值稅改革將對土地增值稅產(chǎn)生什么影響？一、關(guān)于增值稅改革后土地增值稅應(yīng)納稅所得額的確認，土地增值稅納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中取得的收入不包括增值稅。土地增值稅減免項目...

增值稅改革對土地增值稅有何影響？

一、關(guān)于增值稅改革后應(yīng)納稅所得額的確認

土地增值稅納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入不包括增值稅。如果允許從銷項稅額中扣除土地增值稅抵扣項目中涉及的進項稅進項稅額，則可以將其包括在扣除項中。如果不允許從銷項稅額中扣除，則可以將其包括在扣除項中。

增值稅改革后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值稅的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅。納稅人采用一般的增值稅計算方法，其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；納稅人運用簡單的稅法計算，應(yīng)納稅所得額應(yīng)繳土地增值稅。

為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)收款的計算，采用預(yù)收款方式出售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以計算出預(yù)收款的基礎(chǔ)。 -按以下方法征收土地增值稅：

土地增值稅預(yù)收的計算基礎(chǔ)=增值稅預(yù)繳預(yù)付款

要計算預(yù)先收取的土地增值稅，可以根據(jù)公司的具體情況進行選擇，并采用合適的預(yù)付款方式進行預(yù)付款。

二、關(guān)于在增值稅改革后確認應(yīng)視為房地產(chǎn)銷售的土地增值稅應(yīng)納稅所得額

（一）發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利，獎勵，外國投資，分配給股東或投資者，償還債務(wù)，交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。與出售房地產(chǎn)相同，其收入應(yīng)按照下列規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生時，將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利，報酬，外國投資，分配給股東或投資者，抵銷債務(wù)，交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。將其視為房地產(chǎn)銷售，其收入按照下列方法和順序確認：

1.根據(jù)公司在同一地區(qū)，同一年出售的類似房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參考當年當?shù)厥袌鰞r格或類似房地產(chǎn)的評估價值確定。

（二）納稅人移民安置家庭，其拆遷安置房屋的應(yīng)稅所得和扣除項目，應(yīng)當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算問題的通知》的規(guī)定確定。 “（國稅函[2010] 220號），第六條應(yīng)予執(zhí)行。

三、關(guān)于與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收減免

（一）增值稅改革后，“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅”在計算土地增值稅的增值額時不包括增值稅。

<[p6]（二）增值稅改革后，可以根據(jù)以下事實扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的實際城市維護建設(shè)稅（以下簡稱“城市建設(shè)稅”）和教育附加費可以根據(jù)清算項目準確計算，如果不能根據(jù)清算項目準確計算，則根據(jù)該清算項目實際繳納的增值稅額扣除城市建設(shè)稅和教育費。

其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的城市建設(shè)稅和教育費減免額應(yīng)遵守上述規(guī)定。

四、關(guān)于增值稅改革前后土地增值稅結(jié)算的計算

增值稅改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅結(jié)算時，有關(guān)金額應(yīng)按照以下方法確定：

（一）土地增值稅應(yīng)納稅所得額=增值稅改革前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入+增值稅改革后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（不包括增值稅）

（[二）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費=增值稅改革前的實際營業(yè)稅，城市建設(shè)稅和教育附加費+增值稅改革后可以扣除的城市建設(shè)稅和教育附加費

五、增值稅改革后有關(guān)建筑安裝工程費用發(fā)票確認的問題

增值稅改革后，土地增值稅納稅人應(yīng)在增值稅發(fā)票的備注欄中注明進行施工服務(wù)的縣（市，區(qū)）名稱和項目名稱。建筑安裝服務(wù)取得的稅款發(fā)票，否則不包括土地增值稅扣除項的金額。

六、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房時的扣除額計算

增值稅改革后，如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，如果無法獲得評估價，但可以提供購買發(fā)票，則應(yīng)按以下方法計算扣除額：

（一）如果所提供的購買憑證是在增值稅改革之前獲得的營業(yè)稅發(fā)票，則應(yīng)根據(jù)發(fā)票中規(guī)定的金額（不扣除營業(yè)稅）和每年5％的稅額計算得出。購買年份到轉(zhuǎn)讓年份。

（二）如果提供的購買憑證是增值稅改革后獲得的普通增值稅發(fā)票，則將根據(jù)發(fā)票中所注明的從購買年份到該年度的價格和稅款總額進行計算每年增加5％。

（三）如果提供的購買發(fā)票是增值稅改革后獲得的特殊增值稅發(fā)票，則發(fā)票中包含的不含增值稅金額加上未計入的進項增值稅允許扣除的費用應(yīng)從購買額中扣除（從當年年至轉(zhuǎn)讓年），另外計算5％。

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