2021年注冊(cè)會(huì)計(jì)師課程+問(wèn)題庫(kù)稅法

金蝶迷你財(cái)務(wù)軟件實(shí)踐培訓(xùn)課程

成本核算與管理

財(cái)務(wù)出納員的面試技巧

2021年，初級(jí)會(huì)計(jì)職稱將在一年內(nèi)開(kāi)設(shè)兩門(mén)課程

從入職到熟練的7天收銀員

如何結(jié)算房地產(chǎn)公司的土地增值稅，一般情況如下：

房地產(chǎn)公司的土地增值稅通常先預(yù)付再清算（一般預(yù)收率為2％-4％，各地不同）：

1、首先計(jì)算可扣除項(xiàng)目的金額（包括土地成本，建筑成本，稅金，開(kāi)發(fā)成本和利息，額外扣除等）

2、計(jì)算收入

3、扣除項(xiàng)金額=增值金額

4、增值額/可抵扣項(xiàng)目額=增值率

5、按稅率計(jì)算稅額

基本步驟如下：

土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)繳土地增值稅=增值稅額×稅率

1、公式中的“增加值”是納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入減去扣減金額后的余額。

納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收入包括貨幣收入，實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增加值的扣除項(xiàng)目：

（[1）獲得土地使用權(quán)的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用；

（3）新房和輔助設(shè)施的成本或費(fèi)用，或舊房和建筑物的估計(jì)價(jià)格；

（4）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除額。《土地增值暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，扣除額是“根據(jù)《稅務(wù)條例》第6條規(guī)定（五））房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能會(huì)在根據(jù)本條（一）和（二））的規(guī)定計(jì)算的金額之和，即“為獲得土地使用權(quán)而支付的金額”和“土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的20％。

但是，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，并非所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售都可以扣除。只有在滿足某些條件時(shí)才能享受它們。首先，它必須是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，即具有發(fā)展資格的企業(yè)；其次，它必須實(shí)際上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)于僅從事二手房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公司，不能扣除額外的扣除額。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅公告〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)），在計(jì)算增值稅時(shí)，有以下幾種情況：應(yīng)該加以區(qū)別和處理：

首先，對(duì)于未經(jīng)開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)讓的土地或房地產(chǎn)使用權(quán)，在計(jì)算增加值時(shí)，僅獲得獲得土地使用權(quán)時(shí)支付的土地價(jià)格，所支付的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓期間的付款過(guò)程中可以扣除稅款。該法規(guī)的目的主要是為了遏制“投機(jī)”買(mǎi)賣(mài)土地的行為。顯然，在這種情況下沒(méi)有扣除的規(guī)定。

第二，對(duì)于那些在獲得土地使用權(quán)后將原始土地轉(zhuǎn)為耕地的資金進(jìn)行投資的人，在計(jì)算增加值，獲得土地使用權(quán)時(shí)支付的土地價(jià)格，所支付的有關(guān)費(fèi)用以及成本允許扣除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并加上轉(zhuǎn)讓期間支付的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅金的20％。這些規(guī)定是為了鼓勵(lì)投資者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上投入更多的資金。納稅人需要注意的是，雖然這種情況可以扣除，但在計(jì)算土地使用權(quán)出讓的扣除項(xiàng)目時(shí)，只扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不扣除土地價(jià)格。

第三，對(duì)于獲得土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在計(jì)算增加值時(shí)，可以扣除獲得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)土地成本，新增房屋和輔助設(shè)施，以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的規(guī)定費(fèi)用，稅金，并可以額外扣除20％。這使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人能夠獲得基本的投資回報(bào)，從而調(diào)動(dòng)其對(duì)正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情。納稅人需要注意的是，在計(jì)算房屋的開(kāi)發(fā)和建造的轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售的額外扣除額時(shí)，不僅可以扣除開(kāi)發(fā)成本，還可以扣除土地成本。

第四，對(duì)于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，在計(jì)算增值時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目的金額（即，房屋和建筑物的重置成本乘以按新的度數(shù)（折現(xiàn)率后的值）和轉(zhuǎn)移時(shí)支付的稅款。這主要是因?yàn)槿绻麑⒃�始成本價(jià)用作扣除項(xiàng)金額，這是不合理的。采用估計(jì)的重置成本價(jià)格來(lái)相對(duì)消除通脹因素的影響是合理的。還可以看出，這種舊房轉(zhuǎn)讓方式也不允許扣除。

此外，對(duì)于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，如果可以獲取購(gòu)買(mǎi)發(fā)票，則還可以使用另一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006] 21號(hào)）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房，房屋的納稅人不能取得評(píng)估價(jià)。但可以提供購(gòu)買(mǎi)發(fā)票，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)后，可以將《規(guī)章》第6條（一）和（三））中指定的扣除額（即建筑物的土地價(jià)值和評(píng)估價(jià)值）根據(jù)發(fā)票上的金額計(jì)算，從購(gòu)買(mǎi)之年起至轉(zhuǎn)讓之年每年加5％。對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)支付的契稅，如果可以提供契稅證明， ，可以扣除“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅款”，但不能增加5％的基數(shù)。對(duì)于舊房和建筑物的轉(zhuǎn)讓，既不能提供評(píng)估價(jià)格也不能提供購(gòu)買(mǎi)發(fā)票，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可以按照《稅收征管法》第35條的規(guī)定執(zhí)行批準(zhǔn)的征稅。

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

增值金額中不超過(guò)免賠額的50％的部分，應(yīng)按30％的稅率征稅。

增加值部分超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％但不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％的部分，稅率為40％。

增加值超過(guò)扣減項(xiàng)目金額100％但不超過(guò)扣減項(xiàng)目金額200％的稅率為50％。

增值額超過(guò)免賠額的200％的部分的稅率為60％。

上面列出的四個(gè)級(jí)別的超額累進(jìn)稅率，每個(gè)級(jí)別的“增加值不超過(guò)可扣除項(xiàng)目的數(shù)量”的百分比都包括這個(gè)百分比。

當(dāng)納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可以使用以下簡(jiǎn)單算法：

可以通過(guò)將增值稅額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目額乘以快速扣除系數(shù)的簡(jiǎn)單方法來(lái)計(jì)算土地增值稅，具體公式如下：

（一）增值額不超過(guò)免賠額的50％

土地增值稅額=增值稅額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)金額的50％，不超過(guò)100％的土地增值稅額=增值額×40％-扣除項(xiàng)金額× 5％

（三）增值額超過(guò)扣減項(xiàng)目金額的100％，不超過(guò)200％的土地增值稅額=增值金額×50％-扣減項(xiàng)目金額× 15％

（四）增值額超過(guò)免賠額的200％

土地增值稅額=增值稅額×60％扣除項(xiàng)目額×35％

公式中的

5％，15％和35％是快速計(jì)算扣除系數(shù)。

學(xué)不同的會(huì)計(jì)課程，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向老師說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。