房地產開發企業的商品房銷售包括商品房預售和現房銷售。商品房預售的會計核算包括預售的會計核算和收入確認的會計核算。那么具體的會計實務如何進行呢？快來學習吧~

(一)商品房預售的會計實務

房地產開發企業預售商品房一般涉及意向金、定金、 P入場費、預售定金、預售款、收取的配套費、維修基金、手續費等的核算。

1.意向金、認購金、會費、保證金等的核算。房地產開發企業收取的誠意金、認購金、會員費、定金等在“其他應付款”科目核算。

2.預售定金的核算商品房預售中中標人支付的定金可通過“預收賬款”科目核算，房地產開發企業在收取定金時應繳納增值稅及附加稅款。

3.預售房款的核算房地產開發企業根據合同或協議將從中標人處取得的房款進行預售，通過“預收賬款”科目核算。企業收到的購房預付款，包括中標人收到的按揭貸款金額，應借記“庫存現金”或“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目。

4.抵押存款的核算

貸款銀行直接從貸款金額中扣除抵押貸款存款的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——抵押存款”科目，貸記“預收賬款”科目；

房地產開發企業從一般結算賬戶轉入抵押貸款存款時，借記“其他貨幣資金——抵押存款賬戶”科目，貸記“銀行存款”科目。

中標人違約，未及時還款時，貸款銀行從抵押保證金賬戶中扣收中標人本息時，借記“其他應收款-(客戶資料)”科目，貸記“其他貨幣資金-抵押保證金賬戶”科目；

中標人補足還款金額時，作相反的會計分錄。抵押存款解凍時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——抵押存款”科目。

5.核算收取的配套設施費、證照費和維修基金。房地產開發企業在預收房款的同時，收取天然氣初裝費、房產證費、住宅專項維修資金等配套設施費。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的資金。收取的配套設施費、證照費和維修基金應作為“其他應付款”核算。

(二)商品房銷售收入的會計實務

房地產開發企業應當合理確認銷售商品收入的實現，并及時記錄已實現的收入。

1.商品房銷售收入的確認，需要會計人員根據《企業會計準則》和企業自身的情況做出會計專業判斷，結合房地產開發企業的具體情況和經營特點，逐一確認收入的條件。

2.商品房銷售收入的計量商品房銷售收入應當根據企業與中標人簽訂的銷售合同或協議金額或者雙方認可的金額確定。收入確認的五個條件同時滿足的，房地產開發企業應當確認商品房銷售收入的實現，將預收的房款確認為主營業務收入，借記“銀行存款”或“應收賬款”(彌補差額)和“預收賬款”科目，貸記“主營業務收入”(全部房款)科目，同時結轉相關費用，將“開發產品”日常發生額轉入“主營業務”

3.銷售折扣、折扣和退貨的會計處理

在房地產開發企業的銷售過程中，現金折扣、商業折扣

銷售折扣：房地產開發企業對已售出商品房的銷售折扣進行確認的，應當在發生時沖減該商品房的當期銷售收入。如果是資產負債表日后的事項，《企業會計準則第20號-資產負債表日后事項》將適用。

銷售退貨：應根據以下情況進行處理。

(1)對于未確認收入的商品房返還，會計處理相對簡單。根據退還給中標人的房款，借記“預收賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)退回已確認收入的商品房時，應直接沖減回當月的銷售收入和銷售成本。如果銷售已經貼現現金，應在退貨當月一并處理。營業收入按已付或應付余額減少時，借記“主營業務收入”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“財務費用——現金折扣”等科目。按照退回商品房的成本，借記“開發產品”科目，貸記“主營業務成本”科目。

(3)資產負債表日及之前銷售的商品房，在資產負債表日至財務會計報告批準日之間退回的，作為資產負債表日后事項調整，調整報告年度的收入和成本。如果銷售在資產負債表日或之前已經進行了現金折扣，也應抵銷報告年度的現金折扣。