本文以房屋租賃為例，具體談談新租賃準則下承租人的會計和稅務處理(附計算)

大家好，我是薇薇。我發現最近大家都對新的租賃標準很感興趣。那么今天我們就以案例的形式來具體說說新租賃準則要求下，承租人如何進行會計和稅務處理。

食品零售企業生煎包公司租賃位于市區的店鋪作為零售，并與出租方簽訂了5年的租賃合同。自2021年1月1日起，租金20萬元/年(不含稅)，每年1月1日支付租金。租賃期滿，出租方小籠包公司有權決定是否繼續將店鋪出租給生煎包公司，且租賃合同不包含租賃激勵條款。

生煎包公司租賃店鋪產生代理費10000元(不含稅，https://www.zhucesz.com/增值稅10000元)，預計退團時場地恢復費20000元，由生煎包公司承擔。

會計處理

第一步：確定貼現率

根據新租賃準則的規定，租賃折現率由原來的租賃隱性利率或租賃合同約定的利率或同期銀行貸款利率改為租賃隱性利率或承租人的增量貸款利率。

由于內含利率是使出租人的租賃收款現值與無擔保余值現值之和等于租賃資產的公允價值與出租人初始直接費用之和的利率，承租人可能無法獲得公允價值等信息并確定內含利率，因此需要使用增量借款利率來代替。

所謂承租人增量貸款利率，是指承租人為了獲得接近資產使用權價值的資產，在類似經濟環境下，在類似抵押條件下借入資金所要支付的利率。簡而言之，就是在相同時間、相同抵押條件、相似資產的情況下，增加相同(或相似)金額的貸款所支付的貸款利率。

在實踐中，企業可能沒有借款，或者沒有類似情況下的借款可供參考，那么折現率如何確定？

這個準則沒有指導性，但結合實際操作，企業往往會選擇貸款基準利率作為折現率(貸款基準利率由銀行間發行，僅區一般在一年或五年兩種情況下每月21日發行)，或者可以參考到期收益率做一些調整，其中地方政府發行類似條款的專項債券，或者到期收益率，市場上有類似的專項債券。德勤等四所高校發布了增量貸款利率指引，在網上公開。

在此，我們通過綜合確定，假設適用于生煎包公司的折現率為5。

步驟2:確定初始過帳金額

確定折現率后，我們需要確認資產使用權和租賃負債的初始入賬金額。

根據新租賃準則的規定，使用權類資產的入賬價值包括：租賃負債的初始計量金額(需要考慮時間價值)、租賃期開始日或之前支付的租賃付款金額、承租人發生的初始直接費用、拆除、修復和恢復場地的預計費用(注意這里的折現費用應與固定資產棄置費進行比較，折現后的金額作為初始入賬金額的構成)。

其中租賃負債計量金額的初始確認涉及到折現的問題，我們需要計算現值。

因為上面例子中的租金是預付的，第一年的20萬租金不需要打折，第二年到第五年的80萬租金需要打折。

我們可以查閱年金現值系數表或者使用excel函數得到年金現值系數(P/A，5，4)=https://www.zhucesz.com/

因此，租賃負債的現值為20 * https://www.zhucesz.com/://https://www.zhucesz.com/千元。

80萬元租賃負債與現在的差額

借：應交稅費-應交增值稅(進項稅)https://www.zhucesz.com/(僅供列示，以實際稅率為準)。

借：租賃負債-未確認融資費用https://www.zhucesz.com/

貸款：https://www.zhucesz.com/銀行存款(第一年租金包含稅務代理費用)。

貸款：租賃負債80(租賃負債)

貸款：預計負債的https://www.zhucesz.com/(預計回收費用，需要貼現)。

步驟3:后續測量

后續計量包括租賃資產的折舊和租賃負債利息支出的攤銷。

在實踐中，您可以按月/季/年計提折舊或攤銷利息費用，但因為我們在使用復利現值系數時使用的期數和利率是按年計算的，所以我們需要根據付款頻率攤銷租賃負債。由于本例中的支付頻率為年，所以在計算月/季攤余利息費用時，可以直接除以12/4，而不是按月/季計算租賃負債的現值，然后再據此計算月/季利息費用。

折舊費用采用直線法攤銷(準則中也允許其他合理的方法)，所以沒有區別。如果折舊或攤銷利息費用需要按月/季計提，可以直接除以12/4。

計算結果如下：

資產使用權余額及明細：

年利息費用攤銷：

第一年的會計處理如下：

1.確認利息費用

借：財務費用https://www.zhucesz.com/

貸款：租賃負債-未確認融資費用https://www.zhucesz.com/

2.確認折舊費用

借項：銷售費用https://www.zhucesz.com/

貸款：https://www.zhucesz.com/資產使用權累計折舊

無論本例中的折舊月份是59個月還是60個月，根據綜合參考標準和應用指南，兩種方法都可以采用，但一旦采用其中一種，所有類似租賃物必須采用相同的折舊政策。

支付租金

由于本例為預付租金的支付方式，2021年1月1日已支付第一年租金，故租賃責任不包括第一年租金20萬元，但資產使用權包括。

以后每年支付租金時，需要相應核銷租賃負債：

借：租賃負債-租賃付款額20

貸款：銀行存款20

總結如下

資產使用權初始入賬金額的確認租賃負債初始計量金額的確認會計處理和稅務處理

需要提醒大家的是，企業需要按照上述新租賃準則的規定進行會計處理后再編制財務報表。

但在稅法上，還是要區分融資租賃和經營租賃。對于上述房屋租賃，稅法上仍視為經營租賃，可在所得稅前扣除的金額為每年的租賃費及其他相關費用(如上述中介費)，會計上計提的折舊和分攤的利息費用不能在稅前扣除。

因此，我們需要在結算所得稅時進行納稅調整。

我們還是以上面的例子為例來說明：

2021年財稅差異匯總但實際操作中，由于初始豁免的存在，我查閱了部分a股和h股上市公司的財務報告，并沒有在標準掛鉤時確認遞延所得稅。對于后續計量，是否確認所得稅也有不同的說法，所以上述對財稅差異的處理只是理論上的探討。

好了，今天的報告廳到此結束。如果你想獲得租賃模式的上述計算，可以在后臺發送“租賃”二字獲得。此外，略租系列課程的制作已接近尾聲。從春節開始就在陸續準備。一方面時間不多，另一方面已經規劃了20門相關課程。歡迎訂閱并反饋。