房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目如何抵扣地價(jià)款？兩種情況下，對選擇簡易計(jì)稅的小規(guī)模納稅人和一般納稅人，不得抵扣土地價(jià)款；對于一般納稅人來說，地價(jià)是可以抵扣的。

1.房產(chǎn)可以選擇簡易計(jì)稅的情況有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇對自行開發(fā)的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目租賃和銷售適用簡易計(jì)稅，按照5的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

舊房地產(chǎn)項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明合同開工日期在4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購買未完工的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目并繼續(xù)開發(fā)，然后以個(gè)人名義設(shè)立項(xiàng)目銷售房地產(chǎn)，屬于舊房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人通過填海取得土地并進(jìn)行開發(fā)，在《建筑工程施工許可證》填海或建設(shè)工程合同開工日期在4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于老房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(總局公告2019年第31號，公告2020年第2號)

第二，一般稅收下的地價(jià)如何抵扣

因?yàn)槲覈�的土地所有�?quán)屬于國家，而國家不是增值稅納稅人，所以土地一直沒有作為進(jìn)項(xiàng)抵扣處理，國有土地轉(zhuǎn)讓按現(xiàn)行增值稅規(guī)則不能作為進(jìn)項(xiàng)抵扣處理。因此，政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地轉(zhuǎn)讓時(shí)扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。對于采用簡易計(jì)稅的納稅人，在按照5的稅率計(jì)稅時(shí)已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不能扣除購買土地的價(jià)款。

一般應(yīng)稅銷售額計(jì)算公式：

銷售額=(總價(jià)及價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許抵扣的地價(jià))(1 9)

本期允許扣除的地價(jià)按以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積)已支付的土地價(jià)款。

(1)本期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指本期申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。指地上建筑面積，不包括地下停車位建筑面積。

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)用建筑面積是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的總實(shí)用建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)計(jì)價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。指地上建筑面積，不包括地下停車位建筑面積。

(3)支付的土地價(jià)款包括：

1 .指政府直接支付的土地價(jià)款，土地管理部門或政府委托的單位收取的土地價(jià)款。

2 .土地受讓方向政府部門支付的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)和土地出讓收入。

3.取得土地時(shí)支付給其他單位或個(gè)人的補(bǔ)償費(fèi)，也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

(四)支付的土地價(jià)款不包括市政配套費(fèi)和其他政府收費(fèi)、契稅、土地配套費(fèi)等費(fèi)用。

(5)扣除憑證

1.計(jì)算銷售額時(shí)從總價(jià)和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款時(shí)，應(yīng)取得省級以上(含省級)財(cái)政部門制作的財(cái)政票據(jù)。

2.在扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)真實(shí)性的材料，如拆遷協(xié)議、拆遷當(dāng)事人的付款和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的憑證等。

(6)其他

1.一般納稅人應(yīng)當(dāng)建立臺賬，登記扣除的地價(jià)，扣除的地價(jià)不得超過納稅人實(shí)際支付的地價(jià)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括由多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)向政府部門支付土地價(jià)款后，成立項(xiàng)目公司開發(fā)出讓土地。同時(shí)滿足以下條件的，項(xiàng)目公司可以抵扣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的土地價(jià)款

(2)在政府部門出讓土地用途、規(guī)劃不變的情況下，簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地總價(jià)款不變；

(3)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由出讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工房地產(chǎn)項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，如何抵扣土地價(jià)款？

可以在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)扣除。由于該地價(jià)對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品/成本已全部結(jié)轉(zhuǎn)出售，因此應(yīng)一次性扣除該地價(jià)。參考2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場記錄(2018年4月27日上午8:30)

[羅天舒]謝謝你。下面這位網(wǎng)友的問題還是關(guān)于增值稅政策的。他問：我們是房地產(chǎn)企業(yè)，近期要轉(zhuǎn)讓一個(gè)未完工的在建項(xiàng)目。本項(xiàng)目適用增值稅一般計(jì)稅方法。轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，是否允許扣除相應(yīng)的地價(jià)？怎么扣？

繼續(xù)請林導(dǎo)演回答。

[林馮]謝謝你的邀請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓未完工的在建工程，對該工程適用一般計(jì)稅方法的，從取得的總價(jià)和價(jià)外費(fèi)用中扣除一次性向政府部門繳納的土地價(jià)款余額，計(jì)算繳納增值稅。

依據(jù)：第1條第(3)項(xiàng)第10、11項(xiàng)，第20號公告第18號公告第4、6、7、7、8條，第86號公告第1、5條。

第三，會(huì)計(jì)分錄

(1)預(yù)付稅款

1.收到預(yù)付款時(shí)：

借方：銀行存款

貸項(xiàng)：預(yù)收賬款

2.預(yù)付稅款時(shí)：

(1)一般稅收

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)付增值稅

貸款：銀行存款

(2)簡單計(jì)稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-簡單計(jì)稅

貸款：銀行存款

(2)外包給其他單位施工時(shí)。

借：開發(fā)成本-住房開發(fā)

貸款：銀行存款等。

完成開發(fā)產(chǎn)品

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸款：開發(fā)成本

(4)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

收錢

借：銀行賬戶/應(yīng)收賬款

預(yù)付款

貸款：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)

應(yīng)付稅款-簡單課稅

2.差額納稅

一般扣除當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款。

借方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵扣)

貸款：主營業(yè)務(wù)成本

3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借方：主營業(yè)務(wù)成本

貸款：開發(fā)產(chǎn)品

4.轉(zhuǎn)出未繳納的增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出增值稅)

貸款：應(yīng)交稅費(fèi)-未付增值稅

5.預(yù)繳稅金從未付增值稅中扣除

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未付增值稅

貸款：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)付增值稅

6.申報(bào)后付款

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未付增值稅

貸款：銀行存款

第四，案情

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得2萬平方米土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價(jià)款https://www.zhucesz.com/億元，取得省財(cái)政廳監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。上述土地分兩期開發(fā)。一、二期用地面積10000平方米，二期建筑面積40000平方米。其中，二期項(xiàng)目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，銷售建筑面積3萬平方米，金額https://www.zhucesz.com/億元。企業(yè)采用一般計(jì)稅方法計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款和銷項(xiàng)稅額。

1.計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目劃撥的土地價(jià)格。

(10000/20000)45000=https://www.zhucesz.com/億元

2.計(jì)算當(dāng)期允許扣除的地價(jià)。

當(dāng)期允許抵扣的地價(jià)=(當(dāng)期待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積待售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟牡貎r(jià)。

(3萬/4萬)https://www.zhucesz.com/萬=16875萬元

3、計(jì)算銷項(xiàng)稅

銷項(xiàng)稅額=(46600-16875)/(19)9=https://www.zhucesz.com/千元。