老陽(yáng)會(huì)計(jì)2019-11-19 17:3:57

土地入股如何確定會(huì)計(jì)核算的土地金額？土地要納入那個(gè)會(huì)計(jì)科目，怎么處理？土地使用權(quán)應(yīng)該攤銷多少年，有沒(méi)有殘值？本文討論了以下操作：

占地金額主要根據(jù)投資協(xié)議對(duì)占地金額的約定和土地的市場(chǎng)價(jià)格確定，主要分為兩種。

(1)按照投資協(xié)議的約定確定價(jià)值。

這種方法適用于投資時(shí)沒(méi)有對(duì)土地進(jìn)行專門評(píng)估的情況。

案例一：2019年6月1日，由A公司、B公司、C公司共同出資成立D公司，約定D公司注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，其中A公司、B公司分別以現(xiàn)金出資1000萬(wàn)元，C公司以其擁有的F地塊出資3000萬(wàn)元。

F圖的記錄值=3000萬(wàn)。

(2)根據(jù)評(píng)估值(市場(chǎng)價(jià)格)

這種方法適用于投資時(shí)專門評(píng)估這塊土地的市場(chǎng)價(jià)值并取得評(píng)估報(bào)告的情況。

案例二：繼案例后，由A公司、B公司、C公司共同出資5000萬(wàn)元成立D公司，其中A公司、B公司以現(xiàn)金出資1000萬(wàn)元，C公司以現(xiàn)金出資3000萬(wàn)元。

出資時(shí)，因丙公司資金短缺，經(jīng)與甲公司、乙公司協(xié)商，將3000萬(wàn)元現(xiàn)金出資變更為丙公司擁有的F地塊出資，作價(jià)3500萬(wàn)元。C公司愿意將其作為其對(duì)D公司的出資3000萬(wàn)元，A公司和B公司同意該方案并重新簽訂了投資協(xié)議。

經(jīng)過(guò)專項(xiàng)評(píng)估，能夠可靠地獲得該地塊的市場(chǎng)價(jià)值，故F地塊的入賬價(jià)值=3500元。

由于土地的未來(lái)用途不同，資產(chǎn)的入賬科目和會(huì)計(jì)分錄的差異主要有三種處理方式。

(1)土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和對(duì)外銷售，應(yīng)作為存貨管理。以案例2為例，會(huì)計(jì)處理如下：

(2)土地作為對(duì)外投資，時(shí)機(jī)成熟時(shí)出售。這塊土地應(yīng)該作為投資財(cái)產(chǎn)來(lái)管理。以案例2為例，會(huì)計(jì)處理如下：

(3)自用土地，如建造辦公樓、生產(chǎn)車間等，應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理。以案例1為例，會(huì)計(jì)處理如下：

(1)如何確定攤銷期限？

案例三：繼案例二，F(xiàn)地塊土地使用權(quán)于2019年7月1日轉(zhuǎn)讓給D公司。據(jù)了解，F(xiàn)地塊土地為工業(yè)用地，使用年限自2013年7月1日至2063年6月30日。

D公司進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)F地塊攤銷年限是否按50年攤銷？

在這種情況下，土地使用權(quán)的使用時(shí)間是有時(shí)間限制的。土地使用權(quán)載明的法定使用年限為50年(2013年7月1日至2063年6月30日)，但D公司擁有土地使用權(quán)之日(2019年7月1日)至法定使用年限結(jié)束(2063年6月30日)只有44年，說(shuō)明土地使用權(quán)未續(xù)期。

(2)攤銷時(shí)要留殘值嗎？

無(wú)形資產(chǎn)的殘值是否應(yīng)該保留，要看企業(yè)在使用壽命結(jié)束時(shí)對(duì)其進(jìn)行處理，能否給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。例如，在一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命結(jié)束時(shí)，仍然有其他企業(yè)愿意支付一定的價(jià)格購(gòu)買它。

因此，無(wú)形資產(chǎn)的攤銷殘值原則上為零，除非有確切證據(jù)表明無(wú)形資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束后可以按一定價(jià)格出售。

土地使用權(quán)到期后，如果不展期，理論上可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，所以土地使用權(quán)的殘值為零。

題外話，提醒企業(yè)管理者，土地使用權(quán)出資時(shí)應(yīng)特別注意以下三個(gè)事項(xiàng)。