(2)關于轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產確定。一般納稅人將4月30日前出租的不動產轉租的，可以選擇簡易方法征稅；5月1日后出租的不動產轉租給外部的，不能選擇簡易計稅方法。

3.預付增值稅

(1)一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法出租2004年4月30日前取得的不動產，按照5的征收率計算應納稅額。納稅人出租2000年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

預繳稅金=含稅銷售額(1 5)5

(二)一般納稅人出租年5月1日以后取得的不動產，與機構所在地不在同一縣(市)的，應當在不動產所在地按照3的扣繳率預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

預繳稅金=含稅銷售額(1 9)3

(3)小規模納稅人出租不動產(不含個人出租房屋)的，應按照5的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

預繳稅金=含稅銷售額(1 5)5

(四)出租房屋的個體工商戶(適用簡易計稅)，應按照下列公式計算預繳稅款：

預繳稅金=含稅銷售額(1 5)1.5

(五)按現行規定應預繳增值稅的小規模納稅人，在預繳場所實現的月銷售額不超過10萬元(如一個季度為一個納稅期，季度銷售額不超過30萬元)的，當期無需預繳增值稅。

(六)納稅人出租不動產需要預繳稅款的，應當在出租次月的納稅申報期或者不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限內預繳稅款。

(7)向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅，可從當期應繳納的增值稅中扣除。如果扣完不了，就結轉下期再扣。納稅人應以完稅憑證作為合法有效的憑證，以預繳的稅款抵扣應納稅額。

4.發票開具

出租不動產，納稅人自行或稅務機關開具增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

5.納稅義務發生的時間

(1)納稅人以預付款方式提供租賃服務的，納稅義務發生在收到預付款的當天。

(二)納稅人發生應稅行為并收到銷售價款或者取得索取銷售價款證明的當天；如果先開具發票，則為開具發票的當天。

(2)企業所得稅

1.《企業所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應支付租金的日期，確認收入的實現。

2.《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應當按照交易合同或者協議約定的承租人支付租金的日期確認。其中，交易合同或協議約定租賃期限，一次性預付租金的，根據《實施條例》第九條規定的收支匹配原則，出租人可以在租賃期限內將上述確認收入分期計入相關年度收入。

3.《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》:如果企業在新開發產品完工或不動產初始登記完成前與承租人簽訂租賃預約協議，并取得房屋產權

3.《財政部、關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，雙方簽訂的租賃合同約定租期免費的，產權人應當在免租期內按照房產原值繳納房產稅。

(4)印花稅

1、物業租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，就貼一元。

2.與生簽訂的《生公寓租賃合同》和《公共租賃住房租賃合同》雙方均免交簽訂租賃協議所涉及的印花稅。

3.房屋租賃合同一旦簽訂，印花稅全額繳納。比如公司簽訂10年租金合同，合同約定10年租金，就應該一次性繳納10年租金的全額印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規模納稅人印花稅減半征收。

5.房屋合同所含金額單獨注明有增值稅的，按照不含增值稅的合同金額確定計稅依據；未單獨注明的，計稅依據為合同中包含的金額。

1.從自用不動產或存貨轉入投資性不動產時(成本模式):

借：投資性房地產(轉換時的原始賬面余額)

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備

貸款：固定資產、無形資產或開發產品。

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

[補充1]

在下列情況下，有確鑿證據表明投資性房地產用途已經改變的，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

(1)投資性房地產開始用于自用，相應地由投資性房地產轉為自用性房地產。比如原來的出租房產，現在改為自用房產；

(2)房地產開發企業以經營租賃方式出租存貨，相應將存貨轉為投資性房地產；

(3)自用土地使用權停止自用以賺取租金或資本增值，相應無形資產轉為投資性房地產；

(4)自住建筑物停止自用并出租，相應將固定資產轉為投資性房屋；

(5)房地產企業將用于經營和出租的房地產重新開發對外銷售，由投資性房地產變為存貨。

[補充2]

從投資性房地產轉變為自用性房地產或存貨時：

借方：固定資產和無形資產(轉換時的原始賬面余額)

或開發產品(轉換時的原始賬面價值)

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸款：投資性房地產

固定資產(無形資產)累計折舊(攤銷)減值準備

2.一次性收房租。

借方：銀行存款

貸款：預收賬款/合同負債(執行新收入標準，下同)。

應交稅費-應交增值稅(銷項稅)/應交稅費-簡單計稅

3.房屋所在地與機構所在地不在同一縣市的，在房屋所在地預繳增值稅。

借：應交稅費-預繳增值稅/應交稅費-簡易計稅

貸款：銀行存款

租賃期內分期結轉收益。

借：預收賬款/合同負債

貸款：主營業務收入(主要是房屋租賃，下同)/其他業務收入。

4.如果房屋所在地和機構所在地在同一個縣市，直接申報房產出租的稅收。

借：預收賬款/合同負債

貸：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)/應交稅費-簡易計稅。

租賃期內分期結轉收益。

借：預收賬款/合同負債

貸款：主營業務收入/其他業務收入。

5.不是一次性預收租金，租金按照合同約定收取。

(1)先收租金

收租金

借方：銀行存款

貸款：預收賬款/合同負債(執行新收入標準，下同)。

應交稅費-應交增值稅(銷項稅)/應交稅費-簡單計稅

租賃期內分期結轉收益。

借方：已收賬款

貸：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)/應交稅費-簡易計稅。

收取租金

借：銀行存款

貸：應收賬款

6.租賃期內分期結轉成本(不含公允價值模式)。

借方：主營業務成本/其他業務成本。

貸款：投資性房地產累計折舊。

[采用公允價值模式]

(1)當期末公允價值大于賬面價值時，

借：投資性房地產公允價值變動——

信用：公允價值變動的收益和損失

(2)期末公允價值小于賬面價值時。

借：公允價值變動損益

貸款：投資性房地產公允價值變動——

7、房產稅會計分錄(預提款)

(一)企業按照稅法規定計算應納房產稅的會計處理：

借：稅和附加費

貸：應交稅費——應交房產稅

(2)企業當期應繳納房產稅的會計處理：

借：應交稅費——應交房產稅

貸：銀行存款

8.印花稅的會計分錄(應計款項)

(1)企業根據稅法規定計算應繳印花稅的會計處理：

借：稅和附加費

貸：應交稅費——應交印花稅

(2)企業當期繳納應繳印花稅的會計處理：

借：應交稅費——應交印花稅

貸：銀行存款

9.城建稅及附加會計分錄(預提和實繳)

(一)企業應按稅法規定計算應繳納的城建稅及附加的賬務處理：

借：稅和附加費

貸：應交稅金——應交城建稅及附加。

(2)企業繳納當期應交城建稅及附加的會計處理：

借：應交稅費——應交城建稅及附加。

貸：銀行存款

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